| 順位抵押模式跨行帶押過戶 化解不良資產困局 |
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最近市民劉先生遇到了一件煩心事，他是一家小微企業的老板，因經營需要，兩年前通過房屋抵押向銀行申請了經營貸為企業進行資金周轉，然而這兩年行業不景氣再加上疫情襲擊，讓劉先生陷入了債務困境。
思慮再三，劉先生決定出售其名下的房產以償還債務。于是，劉先生通過房產中介公司找到了買家齊先生夫婦，并與他們順利簽訂了房屋買賣合同。然而，原貸款銀行告知劉先生，由于他名下的房屋尚有貸款未結清，按照傳統二手房交易模式必須先贖樓解除抵押才能完成房產交易。
但他周轉資金不足，只能通過擔保公司墊資贖樓。此方法不僅手續復雜，且費用高昂。雪上加霜的是，鑒于劉先生貸款已逾期，存在不良貸款記錄，又因房市低迷、房價下跌等諸多因素，沒有擔保公司愿意為其墊資贖樓。另一方面，若劉先生因無法解除抵押完成房產過戶登記手續，則無法按照房屋買賣合同約定完成過戶義務，將需承擔支付高額違約金的賠償責任。
本想通過處置房產走出困境的希望即將化為泡沫，劉先生感到心灰意冷。一籌莫展之際，他通過原貸款銀行了解到“帶押過戶”這種新型二手房交易模式，心中又重新燃起了希望。但由于劉先生存在不良貸款記錄，于是原貸款銀行聯系到廣東省深圳市深圳公證處，希望通過公證的方式尋求破局之策。
解決方案
在充分了解到客戶情況及銀行的需求后，深圳公證處業務指導研發部牽頭組建專業團隊，承辦公證員聯系了多家銀行進行協調溝通，最終與中國建設銀行達成“跨行帶押過戶”的初步共識。為確保該方案能順利實施落地，公證團隊多次召集買家、賣家、雙方銀行、房產中介公司進行視頻會議、梳理流程、起草修訂協議，并與深圳市不動產登記中心反復溝通協調，最終為劉先生量身定制了一套“公證提存+順位抵押+跨行帶押過戶”的組合解決方案：
一是五方《公證提存協議》。買家（齊先生夫婦）、賣家（劉先生）、買家銀行（建設銀行）、賣家銀行（原貸款銀行）、深圳公證處共同簽署五方《公證提存協議》，約定買家將首期款提存到公證處的提存專用賬戶，提存款到賬后公證處出具提存證明。
二是提交貸款申請。買家向建設銀行提交貸款申請，建設銀行完成貸款審批并出具貸款承諾函后，買家與建設銀行簽署借款合同和抵押合同。
不動產組合登記手續
三是建設銀行與賣家銀行共同出具《深圳市不動產登記綜合申請表》、《同意抵押狀態過戶函》等文件，完成對標的房產進行“轉移登記+抵押權變更登記+抵押權首次登記”等不動產組合登記手續，配合賣家劉先生將標的房產在不解除抵押的情況下過戶至買家齊先生夫婦名下。組合登記完成后，抵押人從劉先生更改為齊先生夫婦，原貸款銀行為首押銀行，建設銀行為二押銀行。
四是組合登記完成后，建設銀行將向買家發放的按揭貸款提存至公證處提存賬戶，公證處根據協議約定將提存的款項先劃轉給賣家銀行償還賣家劉先生的欠款，再將尾款劃轉給劉先生。賣家銀行注銷房產的首押登記。至此，該筆二手房交易以“公證提存+順位抵押+跨行帶押過戶”的組合解決方案成功辦結，既解決了劉先生的燃眉之急，幫助企業盡快回籠資金，也有效提高了銀行不良債權化解的速度和效率。
案例分析
“帶押過戶”，通俗而言就是有貸款的房子不需要先結清舊貸款、注銷原抵押登記，也可以完成房子的過戶登記，并同時完成新貸款銀行發放貸款和完成抵押登記等手續。在“跨行帶押過戶”的過程中，公證以其公信力搭建起各方的溝通橋梁，并對房產交易過戶的全流程進行居中監督、指導，相較于擔保公司或中介機構代辦，更容易取得各方當事人的信任，更有利于促成交易順利履行。
自2023年1月5日《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》發布以來，深圳公證處已經成功辦理多起帶押過戶公證業務，成功推動二手房帶押過戶在深圳的順利實施。
與此同時，深圳公證處還不斷研究優化具體實施方案，此次首次在不同銀行間使用“順位抵押”模式，即在不注銷原抵押登記的情況下就申辦了過戶登記手續，抵押人變更為受讓方，并辦理受讓方貸款銀行的順位抵押登記，待受讓方貸款銀行放款至公證提存賬戶且清償原貸款后，注銷原抵押登記。相比以往的“雙預告”模式，申請人只需去一次不動產登記中心，就可以同時辦理轉移登記、抵押權變更登記、抵押權首次登記的組合登記，極大縮短了辦證時間，更加高效、便捷。
深圳公證處憑借公信力居中監管房產的過戶環節和資金的結算，平衡交易各方權益，中立監督交易有序推進，保障資金安全支付。當事人向公證處申請提取提存資金只需滿足事先約定的合同條件即可，資金提取的效率和安全性較高。購房款一旦提存，支付一方可視同在提存范圍內履行了合同義務，買賣雙方不可以其名下賬戶未收到款項為由擅自終止交易。假如交易發生風險或雙方出現意外情況導致交易失敗，資金亦可在公證監督下原路返還，有效避免發生不良資金糾紛，從而保障交易順利完成。
公證參與“帶押過戶”，介入糾紛解決前端，充分發揮公證“溝通、協調、證明、監督”作用，滿足了各方的訴求，既保障實現銀行債權，給銀行等金融機構的不良資產處置增信賦能，降低風險，又妥善化解了企業資金周轉困難融資難的問題，對優化營商環境、促進社會經濟發展起到了推動作用。
在未來，深圳公證處將繼續秉持“公證為民”服務理念，不斷優化“帶押過戶”公證流程，細化操作指引、加強業務銜接，竭力為群眾解決急難愁盼，為企業紓困解難，為深圳經濟穩定發展提供高效便利的公證法律服務。
| （責任編輯：王曉鷗） | |
